(066) 428 68 14
(044) 233 27 68

Повне керівництво по купівлі земельної ділянки під будівництво будинку

5 КРОКІВ: Як вибрати та купити земельну ділянку під будівництво будинку. Розглядаємо детально. Даємо готовий перелік контрольних питань.
 
 



 
 

Нерухомість вимагає витрат часу і грошей – і чим більше часу ви витратите на підготовку, тим більше грошей ви витратите з розумом.

Купівля не забудованої земельної ділянки під будівництво, в багатьох відношеннях є більш складним заходом, ніж купівля готового будинку.

Те, що ви можете побачити своїми очима, є важливим, але те, що ви можете не побачити (особливості грунту і рівень підземних вод, юридичні обмеження та умови підключення до комунікацій), може мати набагато більший вплив на ваше успішне використання землі.

У цій статті ми детально розглянемо, як визначити об’єктивну ціну земельної ділянки, як оцінити витрати на її розвиток, і як уникнути поширених помилок при купівлі.

Ми також розглянемо максимальний спектр питань, які ви повинні зрозуміти, перш ніж купити ділянку під будівництво будинку.

КРОК 1 Список пріоритетів у підборі ділянок

Перш ніж почати пошук ділянки для будівництва будинку, знайдіть час, щоб скласти список пріоритетів. Ви, можливо, не зможете дозволити собі купити землю під ідеальний будинок своєї мрії, тому потрібно буде вирішити, де піти на компроміс, а де твердо дотримуватися ваших умов.

Деякі ключові питання, які допоможуть скласти такий список:

  • Відстань. Наскільки далеко ви готові добиратися до міста, місця роботи, магазинів, зупинок громадського транспорту?
  • Район та населені пункти. Визначте перелік конкретних населених пунктів, районів або напрямків в яких буде проводитися пошук. Можна піти від зворотного – визначивши перелік місць, в яких ви б точно не хотіли будувати будинок.
  • Установи. Підходять вам місцеві школи, садки, поліклініка?
  • Фізичні характеристики.Ви шукаєте лісову територію, відкритий простір, високо на схилі пагорба з видом на огругу, з доступом до води? Є ще щось важливе?
  • Сусіди. Ви хочете самотнього життя в сільській місцевості? Або ви будете щасливішими в щільній усталеній забудові, де ви будете бачити сусідів регулярно, і де діти зможуть знайти багато приятелів поруч? Це буде котеджне селище або будиночок у селі?
  • Комунальні послуги. Які комунальні послуги повинні бути доступні: вода, каналізація, електрика, природний газ, кабельне телебачення, високошвидкісний доступ в Інтернет?
  • Під’їзні шляхи. Достатньо буде ґрунтової дороги або потрібен асфальтний під’їзд? На якій відстані від основної магістралі може перебувати місце під забудову?
  • Витрати. Які витрати для вас прийнятні за підведення комунікацій або підключення до існуючих?Особливо це витратним може бути у випадку з газом і електрикою.
  • Розмір ділянки. Наскільки велика площа необхідна?Буде будиночок з великою площею землі або достатньо невеликий наділ, який буде дешевше і в той же бюджет можна буде підібрати краще місце?

Склавши такий список, ви зможете видати конкретне завдання рієлтору, або для себе спростити аналіз існуючих пропозицій на ринку ділянок під будівництво будинку.

 

КРОК 2 Список потенційних ділянок під будівництво будинку

Для віибору ділянок по виділеним критеріям використовуємо:

  • інформацію з спеціалізованих онлайн сервісів
  • місцеві друковані видання
  • послуги ріелтора

 

КРОК 3. Які й кому задати питання до покупки земельної ділянки

Як тільки ви визначитеся з переліком ділянок, які вам подобаються, починайте їх оглядати і пройдіться по кожній з них списком контрольних питань. Це допоможе вам визначити плюси і мінуси і не упустити важливих деталей.

На даному етапі може знадобитися спілкування з:

  • власником (або його представником)
  • юристом
  • геодезистом
  • землевпорядником місцевої ради
  • компаніями, постачальниками комунальних послуг
  • бурильниками свердловин
  • монтажниками септиків
  • сусідами
  • дільничним інспектором
  • будівельниками

Усуньте як можна більше невизначеностей, перш ніж сформувати ваш варіант ціни, і зробити пропозицію про купівлю земельної ділянки.

Пам’ятаєте! Купівля неправильної земельної ділянки під будівництво будинку може бути дуже дорогим досвідом.

Природно, що основним питанням є: чи Можу я використовувати ділянку, так як я планував і чи адекватна за неї запрошену ціну? І якщо відповідь «Так» то далі починаємо набагато більш детальне вивчення…

Запитання для продавця або його ріелтора

Хоча не можна повністю довіряти інформації від продавця або його ріелтора, це прийнятно для одержання первинних даних. У більшості випадків, ви отримаєте точну інформацію.

Більшість з цих питань дублюються в інших розділах, коли ви зможете отримати більш об’єктивну інформацію від інших, не зацікавлених в угоді, осіб.

  • Цільове призначення ділянки дозволяє будувати будинок?
  • Скільки років продавець є власником (буде 5% податок з доходів фізичних осіб)
  • Винесені в натуру межі земельної ділянки?
  • Присвоєно кадастровий номер?
  • Чи існуть якісь обмеження на ділянку (права проїзду, наприклад, або інші сервітути)?
  • Скільки власників ділянки? Є на неї спільна власність подружжя?
  • Існує обслуговуюча організація і щомісячні збори (садове товариство, керуюча компанія тощо)?
  • Чи є  загальні об’єкти (вода, каналізація, дороги, огородження і т. д.).Хто ним керує?
  • Є на ділянці доступ до електроенергії, природного газу, води або централізованої каналізації?
  • Який рівень грунтових вод?
  • Який грунт на ділянці (глина, суглинок, пісок)?
  • Є питна вода на ділянці?Яка якість води?
  • Що собою являють сусіди?
  • Зручно використовувати цю територію протягом всіх сезонів? Чистять взимку дороги? Не розмиває ґрунтовку?
  • Немає в окрузі яких-небудь об’єктів, що погіршують для вас комфорт проживання (шум від промислового майданчика, аеропорт, свиноферма або удобрювані гноєм поля, водойма з галасливими компаніями і т. п.)

 

Юридичні питання (до вашого юриста)

  • яким чином земельна ділянка була отримана у власність продавцем?
  • яке цільове призначення землі (під будівництво будинку, під садівництво, ОСГ) і які у зв’язку з цим обмеження по будівництву?
  • ознайомитеся з правовстановлюючими документами: державним актом на землю, технічним паспортом на будинок, декларацією про введення будинку в експлуатацію, свідоцтвом про право власності на будинок
  • перевірте ділянку по кадастровій карті онлайн
  • якщо ділянка продається з будівлями – чи введені вони в експлуатацію або є офіційний дозвіл на їх будівництво (тобто, чи не самбуд вони)?

 

Запитання по грунту (самостійно і до геодезиста)

  • Який грунт на ділянці (вглиб на рівень 1,5 м)? Зробіть ямку (можна садовим буром) і подивіться.
    • Погані грунти для фундаменту – дрібний пилуватий пісок (пливуни), глинисті грунти, торф, мулисті грунти.
    • Нормальні грунти – суглинки і супіски (суміші з піску і глинистих частинок)
    • Хороші грунти – крупний пісок, хрящуваті грунти (гравій, уламки каменю)
  • Застроміть лом або арматуру в землю. Якщо вдалося це зробити на глибину метр і більше, то це поганий грунт для будівництва (торф або плинний суглинок, супісок).
  • Подивіться, як поводяться фундаменти сусідніх будинків? Вони тріскаються? Зсуваються? жолобляться? Є підпір грунтових вод? Чи сирі підвали?
  • Ділянка розташована на схилі? Є водні джерела (струмки, річка, водойма) в безпосередній близькості від вашої ділянки, або в вашому районі? Планується будинок особливо складний за конструкцією? Стіни будуть важкі? Буде два поверхи і більше? Якщо «так», то це пряма причина для того, щоб зробити інженерно-геологічні вишукування (геологію ділянки)
  • На даному ж етапі допокупного вивчення ділянки можна звернутися за попередніми консультаціями геодезиста

Запитання до постачальників комунальних послуг

Ви повинні будете з’ясувати, які організації постачають електроенергію, природний газ та інші комунальні послуги на земельну ділянку або поблизу (запитайте продавця, ріелтора або сусіда). Далі слід звернутися до них за попередніми консультаціями.

Отримана інформація дозволить оцінити необхідні витрати для підключення всіх комунікацій. Це, в свою чергу, допоможе визначити, чи є адекватною запитувана продавцем ціна за ділянку чи є причини для суттєвого торгу. А може і взагалі краще відмовитися такої покупки.

Електроенергія

  • чи електрифікована прилегла територія? Якщо ні, то яка компанія займається електрифікацією даної території? Якщо такої немає, то ділянку краще не розглядати.
  • визначити, чий найближчий трансформатор (приватний, сільський або на балансі РЕМ).
  • уточнити у балансоутримувача трансформатора технічну можливість (чи вистачає ліміту потужності на ваше підключення, яка загальна потужність трансформатора і скільки залишилося вільної?) і умови підключення до трансформатора (у тому числі ціна).
  • Якщо технічні умови на підключення до електромережі вже є – то перевірити термін їх дії. Якщо він закінчився, то його можуть не продовжити.
  • якщо трансформатора по близькості немає (чи немає потужності) уточнити в місцевих РЕМах вартість і можливість установки свого ТП (трансформаторного пункту)
  • скільки метрів тягнути електрокабель до ділянки і яка повна вартість робіт (послуги і матеріали)?

Природний газ

  • Може бути підведений природний газ до будинку? І скільки це займе часу?
  • Яка загальна вартість проведення газу, в тому числі плата за підключення, проект підключення, виконання робіт сертифікованою компанією, вартість матеріалів?

Телекомунікації

  • Які варіанти кабельного телебачення й високошвидкісного інтернету?
  • Які тарифи за встановлення та щомісячні платежі?

Каналізація

  • Якщо каналізація централізована, – які умови підключення?
  • Якщо індивідуальна каналізація, – які варіанти можуть бути використані? Наприклад, якщо високо знаходиться рівень грунтових вод, то може знадобитися використовувати каналізаційну систему тільки на основі закритих септиків, що є більш дорогим рішенням.
  • Де може бути розміщена індивідуальна каналізація? Чи дотримуються при цьому санітарні норми по відстанях від планованого будинку і від ділянок сусідів? Буде зручний під’їзд машини асенізаторів?

Водопостачання

  • Якщо подача води централізована – уточнити умови підключення до системи.
  • На якій глибині свердловини у сусідів?
  • Вистачає дебету свердловин для нормального водопостачання?
  • Немає на відстані найближчих кілометрів серйозних джерел забруднення ґрунтових вод (наприклад, стихійного звалища)?
  • Дізнатися у бурильників, які витрати на установку свердловин під ключ на розрахункову глибину. Перевірити вартість з урахуванням двох варіантів – під насосну станцію (близько 50 мм у діаметрі) під заглибний насос (близько 100 мм в діаметрі).
  • Які проблеми води є загальними для цієї території? Такі як жорсткість, кислотність, діоксид сірки (запах тухлого яйця), залізо, марганець, натрій (сіль), магній і мідь? Наявність нітратів або інших потенційно небезпечних речовин? Можливо, буде краще відразу зробити аналіз води з сусідньої свердловини. Такий аналіз можна замовити в СЕС.
  • Які види систем очищення води широко використовується у районі і скільки вони коштують в установці і обслуговуванні (дізнатися у постачальників такого обладнання)?

Експлуатаційні витрати

  • чи існують витрати, пов’язані з іншими послугами, що надаються обслуговуючою організацією (охорона території, утримання доріг загального користування, вивезення сміття тощо) і яка їх сума.

Запитання до сусідів

Коли купують ділянку, зазвичай рідко заздалегідь з’ясовують, хто буде новими сусідами. Але не складно прикласти деякі розумні зусилля, щоб прояснити це.

Якщо ви серйозно замислюєтеся купити цю ділянку під будівництво будинку – не соромитеся. Постукайте в двері сусідніх будинків, відрекомендуйтеся, і спонукайте сусідів до розмови. Це хороший момент, щоб запитати про продуктивність водяних свердловин, рівень грунтових вод, а також будь-яких питань, які мають особливе значення для вас. Так, наприклад, чи плануються нові будівництва про району, які можуть змінити (в кращу або гіршу сторону) комфорт проживання.

Крім цього ви зможете скласти перше враження про сусідів і візуально оцінити їх спосіб життя.

Як мінімум уточніть у них такі питання:

  • Немає суперечок щодо розмежування ділянок?
  • Як високо знаходяться грунтові води? вода на рівні промерзання грунту (близько 1 м від поверхні) серйозно збільшить вартість фундаменту і септику.
  • Дізнайтеся у сусідів, чи були проблеми з фундаментами (тріскалися, зсувалися). Як йдуть справи з підтопленням території, зі спученням грунту? Чи сирі підвали?
  • Який грунт на рівні фундаменту на їх ділянці?
  • Хто взимку чистить дороги від снігу?
  • З приводу сусідів не зайвим буде поспілкуватися і з дільничним інспектором.

Питання до підрядників

  • Які особливості будівництва фундаментів на такому грунті?
  • Потрібно буде робити десь підпірні стінки?
  • Чи великий буде обсяг земляних робіт?
  • Є круті схили чи нестабільні грунти, які потребують спеціальних інженерних рішень?
  • Є адекватний заїзд для будівельної техніки? Довгомірів, міксерів?

 
 



 
 

КРОК 4 Оцінка вкладень у земельну ділянку під будівництво будинку

Витрати на розвиток ділянки можуть значно варіюватися в залежності від грунту, ухилу, ваших планів забудови, і місцевих витрат на підключення до комунікацій.

Оскільки багато витрат на розробку ділянки не очевидні, вони можуть вплинути на значне перевищення очікуваного кошторису або зірвати проект в цілому. Тому важливо скласти реалістичну оцінку витрат по поліпшенню ділянки, коли ви купуєте землю без комунікацій. І навіть при купівлі ділянки з комунікаціями, переконайтеся, що ви знаєте, що саме включено у вартість і чи не доведеться вам платити додаткові внески (наприклад, газ може бути в 1м. від ділянки, але за його підключення доведеться заплатити значну суму).

Отже, у додаток до ціни купівлі землі, переконайтеся, що ви детально опрацювали всі можливі витрати по ділянці.

Це не кошторис робіт, це, швидше за все, вартісна оцінка переваг і недоліків конкретної земельної ділянки. Тобто, таким шляхом ви можете в грошовому еквіваленті порівняти кілька ділянок, і зрозуміти, який з них, у кінцевому рахунку, обходитися дешевше.

Є, звичайно, витрати відносно не суттєві. Тут ми наводимо їх для повноти картини і для того, щоб ви могли звірити просто наявність цих операцій. Але є й такі, які можуть коливатися в межах десятків тисяч .

Витрати при купівлі та облаштуванні земельної ділянки можуть виглядати наступним чином:

Примітка: Ціни переведені в США для збереження актуальності інформації. Однак все одно, тарифи змінюються, і ціни, природно, можуть суттєво відрізнятися в різних регіонах. Не полінуйтеся уточнити все самі. Це важливо.

Якщо хочете для себе відредагувати дану таблицю, то можете завантажити її тут у форматі xlsx

 

Витрати на облаштування земельної ділянки під будівництво будинку
Опис $ Min $Max
Послуги ріелтора 2-5% (якщо є) 0,00 1 000,00
Витрати при підготовці земельної ділянки до продажу    
Виписка про наявні обмеження (обтяження) на земельну ділянку 3,50 3,50
Довідка про нормативну грошову оцінку земельної ділянки 4,80 4,80
Витяг з Державного земельного кадастру на ділянку 2,40 2,40
Виготовлення нормативної грошової оцінки (за межами населеного пункту) і якщо такої не було 45,00 100,00
Звіт про експертну грошову оцінку 45,00 100,00
     
Витрати при укладанні договору купівлі-продажу
Перевірка земельної ділянки за реєстрами (продавця) 20,00 20,00
Держ реєстрація права власності продавця 5,60 5,60
Витяг з держ реєстру прав на нерухоме майно 5,70 5,70
Складання договору купівлі-продажу 50,00 100,00
Нотаріальне посвідчення договору + послуги за реєстрацію, видачу виписок 150,00 250,00
Перевірка земельної ділянки за реєстрами (покупця) 20,00 20,00
Державна реєстрація права власності на покупця 5,60 5,60
Витяг з держ реєстру прав на нерухоме майно на покупця 5,70 5,70
Держмито 1% від суми договору 100,00 200,00
Податок з доходів 5% від суми договору (якщо продавець володіє ділянкою менше 3-х років) 0,00 1 000,00
     
Витрати на підготовку земельної ділянки під будівництво
Інженерно-геологічні вишукування (геологія ділянки) 50,00 200,00
Водопостачання    
Централізоване водопостачання (плата за підключення, матеріали, послуги) 100,00 300,00
Свердловина (буріння, матеріали, насос, автоматика, розширювальний бак) 200,00 1 500,00
Водопідготовка (якщо треба при поганій воді) 1 000,00 5 000,00
Каналізація    
Централізована каналізація (плата за підключення, матеріали, послуги) 100,00 300,00
Септик 500,00 7 000,00
Електрика    
проект, плата за підключення, матеріали, робота 1 000,00 5 000,00
Трансформаторний пункт (при відсутності ліміту потужності) 0,00 10 000,00
Природний газ (проект, плата за підключення, матеріали, робота) 2 000,00 5 000,00
Земляні роботи    
Планування ділянки (вирівнювання ґрунту) 500,00 2 000,00
Дренаж (якщо треба) 0,00 3 000,00
Ділянка з нахилом: вирівнювання, зріз, підпірні стіни 0,00 7 000,00
Під’їзні шляхи 0,00 2 000,00
Фундамент    
Подорожчання фундаменту з-за поганих грунтів 0,00 10 000,00
ВСЬОГО $ 5 913,30 $ 61 123,30
Витрати можуть змінюватись в залежності від умов ділянки та вартості послуг, матеріалів, дозволів і т. п. Коректуйте кошторис видатків для вашого проекту на підставі отриманих при вивченні ділянки даних

Як бачите, різниця може бути просто приголомшливою. Це ще раз підтверджує, що дуже важливо заздалегідь розрахувати всі витрати.

У нашому прикладі найдорожчим виходить ділянкау, придбанай через брокера далеко від комунікацій (хоча не при повній їх відсутності) на схилі з пучиністого грунту і з поганими під’їзними шляхами. Думаєте неможливо погодитися купити таку ділянку під забудову? А ось тепер уявіть, що вона розташована на березі красивої водойми… І ціна начебто трохи дешевше, ніж у тих, які ближче до села… І до комунікацій говорять всього нічого – якихось 100-150 метрів… Ось так і можна стати щасливим володарем «дикої» ділянки.

 

КРОК 5. Зробіть свою пропозицію продавцю

Отже, ви провели серйозну підготовчу роботу. Ви задали багато питань продавцю, представникам комунальних служб, сусідам, консультувалися з фахівцями і пропрацювали попередній бюджет для підготовки ділянки під будівництво будинку.

Тепер ви володієте самим потужним інструментом для будь-яких переговорів – знанням. Оскільки чим більше інформації про нерухомості ви маєте, тим краще і більш обгрунтовано ви зможете торгуватися

Якщо ви переглянули достатнюя кількість земельних ділянок у цьому районі, ви будете розуміти те, у скільки продавці тут оцінюють свою нерухомість. Пам’ятайте також, що ціна в оголошеннях це не реальна ціна угоди, це всього лише «хотілки» продавців

Тепер для ведення переговорів вам потрібно акцентувати увагу на недоліках ділянки і вказувати на визначену вами вартість усунення таких недоліків. Ці суми і можуть ставати предметом торгу.

Сподіваємося, що наведена нами інформація, дозволить вам придбати найкращий ділянку, уникнувши при цьому необґрунтованих витрат.

Якщо ще залишилися питання про те на що звернути увагу при виборі та купівлі земельної ділянки під будівництво будинку – пишіть в коментарях, а ми будемо шукати відповіді.

Автор: Андрій Марченко


  

Ще цікаві статті



1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (7 голосов, средний: 5.00 из 5)
Loading...

Comments are closed.